دو کلید مسکن میلیونی
به گزارش وبلاگ ماریانا، سرمایه بانک مسکن 10هزار میلیارد تومان افزایش یافته است. این اقدام اگرچه با هدف افزایش قدرت وام دهی به طرح یک میلیون مسکن انجام شده، اما ازآنجاکه این افزایش سرمایه به صورت غیرنقد است، در کوتاه مدت کمکی به تامین مالی نهضت ملی مسکن نخواهد کرد.
به گزارش دنیای اقتصاد؛ از طرفی مسکن یک میلیونی با دو مانع عمده برخورد نموده که یکی از آن ها استطاعت خریداران است؛ موضوعی که سبب شده است طرح مسکن دولتی ساز تا به امروز فقط نیم میلیون متقاضی موثر داشته باشد.
وجود دو مساله عمده پیش روی طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن با پشتیبانی دولت، سبب کندی پیشرفت این پروژه شده و سیاستگذار بخش مسکن درصدد مساله یابی و ارائه راه چاره عملی برای برون رفت طرح مذکور از این شرایط برآمده است. کارشناسان با شناسایی موانع اصلی پیش روی اجرای این طرح، دو کلید برای عبور از مسائل فعلی را معرفی نموده اند که یکی ناظر بر حل مساله استطاعت پیش خریداران بوده و دیگری مانع مشارکت سازنده ها در این پروژه را رفع خواهد نمود.
با وجود تغییر سکان دار وزارت راه و شهرسازی، برنامه ساخت یک میلیون مسکن همچنان به عنوان اولویت قطعی دولت دنبال می گردد. با این حال پیشرفت لاک پشتی این ابرپروژه ملی موجب شده وزیر تازه درصدد تشکیل یک هیات اندیشه ورز جوان و خلاق برای مساله یابی و پیشنهاد راه چاره های عملی در بخش مسکن برآید.
با چینش پازل گفته های مهرداد بذرپاش در مجلس طی جلسه دفاع از برنامه های خود به عنوان گزینه تصدی وزارت راه و شهرسازی کنار هم از یک سو و بعلاوه خوانش متن چندصفحه ای او برای سیاستگذاری در بخش مسکن از سوی دیگر، می توان این طور تحلیل کرد که وزیر تازه مشروط به همکاری وزارتخانه های مختلف با طرح مسکن سازی دولتی، بر خلاف بعضی برآورد ها مسئله ای با این طرح ندارد و حتی به اثرگذاری این برنامه هم معتقد است و میخواهد آن را جلو ببرد. مرور بخشی از متن برنامه وزیر تازه راه و شهرسازی به درک بهتر موضع او پیرامون طرح مسکن میلیونی یاری می نماید.
در این برنامه آمده است: طرح نهضت ملی مسکن مردمی در راستای اجرای قانون جهش فراوری مسکن مهم ترین وعده دولت مردمی سیزدهم به شمار می رود. تحقق این وعده در موعد مقرر می تواند در بازسازی اعتماد اجتماعی که طی سال های اخیر با وعده های محقق نشده مسوولان آسیب دیده است تاثیر زیادی داشته باشد. به همین مقدار عدم توفیق در این وعده صدمه بزرگی به اعتماد مردم و مسوولان وارد می سازد؛ لذا ضروری است موضوع نهضت ملی مسکن مردمی به عنوان یک اولویت ملی در صدر برنامه های کلیه دستگاه های اجرایی ذی ربط قرار گیرد.
این اظهارات به روشنی نشان می دهد وزیر تازه مشروط به اینکه همه دستگاه های اجرایی پای کار اجرای مسکن ملی بیایند، بنا دارد اهتمام خود و امکانات وزارتخانه متبوعش را بر اجرای مسکن سازی میلیونی بگذارد و از نگاه او این طرح می تواند سکوی نجات بخش مسکن باشد. با این حال آنالیز کارشناسی طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن با پشتیبانی دولت برای خانه دار شدن گروه های هدف از اقشار کم عایدی نشان از دو مشکل بنیادی در این طرح دارد که اگر رفع نگردد، پیگیری ها نتیجه بخش نخواهد بود. این دو مساله بنیادی سبب شده طرح یک میلیون مسکن در حدود یک سال و نیم سپری شده از آغاز اجرای آن به وسیله دولت، به نتیجه مطلوب نرسد.
در این طرح به علت نامعادله قیمت دولتی ساخت مسکن و هزینه واقعی فراوری و عدم استطاعت پیش خریداران در تامین آورده نقدی، در حال حاضر هیچ یک از دو ضلع اصلی اجرای طرح شامل سازندگان و خریداران قادر به حرکت رو به جلو نیستند. به همین دلیل از یک میلیون برنامه مصوب سال اول، تا به امروز ساخت حدود 300 هزار واحد مسکونی آغاز شده است و حدود 400 تا 500 هزار نفر از مشمولان واگذاری خانه دولتی، بخش اول آورده نقدی را پرداخت نموده اند.
این در حالی است که طرح عملا وارد سال دوم خود شده است و باید یک میلیون دوم آغاز گردد؛ بنابراین حتی اگر همه دستگاه های مرتبط با خانه سازی آن گونه که مطلوب وزیر راه و شهرسازی است، پای کار باشند و مثلا بانک های عامل همه اعتبارات مربوط به وام ساخت 300 تا 450 میلیون تومانی را تامین نموده باشند، اکنون روی زمین های 99 ساله سازندگانی وجود ندارند که همه یک میلیون واحد سال اول برنامه را کلنگ زده باشند و در عین حال یک میلیون متقاضی موثر نیز تا به امروز اعلام حضور ننموده است.
تقاضای موثر به معنای آن است که یک میلیون نفر از کسانی که واجد شرایط طرح مذکور هستند، با واریز 100 میلیون تومان به عنوان نخستین مرحله پرداخت آورده نقدی، استطاعت خود را برای همراه شدن با پروژه مسکن دولتی در طول دوره ساخت، اعلام نموده باشند. اما اکنون میانگین پرداخت اولیه جمعیت محدود متقاضیان چیزی حدود 40 میلیون تومان برآورد می گردد که از ناتوانی مالی متقاضیان مسکن حکایت دارد.
ضلع دیگر این ابرپروژه یعنی سازنده ها نیز با قیمت مصوب دولت در قرارداد های ساخت مشکل جدی دارند. از نظر دولت، هزینه ساخت مسکن در قرارداد های سال جاری مترمربعی 7 تا 10 میلیون تومان است؛ اما هزینه هایی که سازنده ها بر اساس خرید مصالح ساختمانی، دستمزد ها و متغیر های دیگر صرف ساخت و ساز می نمایند، از حول و حوش مترمربعی 10 میلیون تومان آغاز می گردد.
با وجود این دو چالش بزرگ پیش روی وزیر راه و شهرسازی برای راهنمایی پروژه مسکن یک میلیونی، پیشرفت این پروژه در گروی ارائه راه چاره موثر برای عبور از موانع دوگانه اصلی است که به تفصیل به آن ها اشاره شد. آنالیز دنیای اقتصاد نشان می دهد با در نظر گرفتن واقعیت های موجود بخش مسکن دو کلید برای باز کردن قفل طرح مسکن میلیونی وجود دارد که اگر سیاستگذار از آن استفاده کند، امکان تحقق بخش قابل توجهی از اهدافی که در طرح مذکور تعریف شده است، وجود دارد.
نسخه ای که برای عبور از بحران پروژه نهضت ملی مسکن پیشنهاد می گردد در دو وجه تعریف شده که هر یک کارکردی متفاوت دارد. آن طور که پیش تر اشاره شد هم خریداران و هم سازندگان به عنوان دو ضلع اصلی این ابرپروژه با مشکل روبرو هستند و تا به امروز نتوانسته اند نقش خود را مطابق انتظار دولت برای پیشبرد این طرح ایفا نمایند.
پیشنهاد 700 میلیونی برای نهضت ملی مسکن
برای حل مشکل متقاضیان مسکن یا به اصطلاح پیش خریداران با در نظر گرفتن واقعیت پس انداز تقریبا صفر خانواده های کم عایدی و فاقد مسکن و تورم عمومی بالا و اثر آن بر هزینه های ضروری خانوار ها از جمله تامین اقلام خوراکی و اجاره بها (که تحت هیچ شرایطی قابل حذف از سبد هزینه های خانوار نیستند) دولت باید ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن در طرح نهضت ملی را در اولویت قرار دهد.
در حال حاضر استطاعت وام زوجین مسکن در تهران که سقف آن با احتساب جعاله 480 میلیون تومان است، پس از کسر هزینه خرید اوراق حق تقدم (حدود 100 میلیون تومان) هشت مترمربع است. به این ترتیب وام مسکنی که در بازار طبیعی مورد استفاده قرار می گیرد، مدت هاست کارکرد خود را از دست داده و جریان طبیعی بازار خرید و فروش مصرفی مسکن مختل شده است.
در این شرایط میانگین وام پیش بینی شده برای نهضت ملی مسکن نیز 400 میلیون تومان تعریف شده که عملا حتی با اضافه شدن آورده نقدی متقاضیان، کفایت ساخت یک واحد مسکونی میان متراژ را نمی دهد. تحقیق از انبوه سازان دخیل در پروژه های مسکن سازی دولتی حکایت از آن دارد که اگر این وام به 700 میلیون تومان افزایش پیدا کند و آورده متقاضیان نیز تمام و کمال محقق گردد، راه مسدود پیشرفت مسکن سازی میلیونی باز می گردد.
اما مساله ثانویه ای که پس از افزایش سقف وام رخ می دهد، نبود استطاعت پرداخت اقساط وام با سقف افزایش یافته به وسیله جامعه هدف طرح مسکن سازی میلیونی است. عده زیادی از حدود نیم میلیون نفری که تا به امروز نسبت به پرداخت بخشی از آورده اولیه خود اقدام نموده اند، این رقم را به وسیله دریافت وام تامین نموده اند و اقساط آن را ماهانه می پردازند و در صورتی که وام مسکن میلیونی به 700 میلیون تومان افزایش پیدا کند، استطاعت بازپرداخت آن را نخواهند داشت.
در اینجا پیش بینی منابع مکمل از سوی دولت برای پرداخت یارانه سود موضوعیت پیدا می نماید. دولت می تواند با تامین یارانه سود و افزایش مدت بازپرداخت اقساط وام مذکور، شرایط را برای فاقدان مسکن برای مشارکت در این طرح فراهم و از این ابزار به عنوان موتور محرک پروژه مسکن ملی که اثر آن به فوریت محسوس خواهد شد، استفاده کند. در صورتی که سقف وام به 700 میلیون تومان و مدت بازپرداخت بر اساس تجربه جهانی وام دهی به بخش مسکن به 20 سال افزایش پیدا کند و این وام با حداقل سود ممکن تک نرخی (معادل میانگین نرخ سود حمایتی وام مسکن مهر یعنی 7 درصد) گردد، اقساط آن برای متقاضیان مسکن به 4 میلیون و 300 هزار تومان کاهش پیدا خواهد نمود و به طور کامل با استطاعت پرداخت فاقدان مسکن منطبق خواهد شد.
در حال حاضر میانگین حداقلی اجاره بهای ماهانه پرداختی به وسیله هر سرپرست خانوار ایرانی در کل کشور بین چهار تا پنج میلیون تومان است و به این ترتیب پرداخت اقساطی در همین حدود با استطاعت متقاضیان مسکن همخوان است و به این ترتیب زمینه استقبال از مسکن سازی میلیونی با مشارکت هر چه بیشتر فاقدان مسکن فراهم خواهد شد.
افزایش سرمایه بانک مسکن، راه یا بیراهه
دولت به تازگی نسبت به افزایش 10 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک عامل بخش مسکن برای تقویت قدرت وام دهی این بانک به متقاضیان مسکن ملی اقدام نموده است. سرمایه این بانک تا پیش از اعمال افزایش مذکور 31 هزار میلیارد تومان بوده که اکنون به 41 هزار میلیارد تومان افزایش پیدا خواهد نمود. اما آیا این افزایش سرمایه راهی برای تقویت وام دهی به متقاضیان مسکن میلیونی خواهد بود یا اینکه نتیجه لازم را نخواهد داشت و یک بیراهه است؟
کارشناسان بانکی عنوان می نمایند در صورتی که افزایش وام بانکی به صورت نقدی اعمال گردد، قدرت وام دهی هشت برابر خواهد شد که اگرچه برای ساخت یک میلیون مسکن در سال کفایت نمی نماید، اما می تواند بهبود محسوس تامین مالی نهضت ملی مسکن را در پی داشته باشد. اما بر اساس اخبار اعلامی از سوی وزارت امور مالی و دارایی، این افزایش سرمایه از محل منابع حاصل از فروش سهام شرکت های دولتی خواهد بود و نقدی نیست. به این ترتیب افزایش سرمایه به شکل مذکور در کوتاه مدت نتیجه ای به نفع برون رفت مسکن یک میلیونی از مسائلی که با آن دست به گریبان است، نخواهد داشت.
کلید دوم نجات مسکن میلیونی
اگرچه افزایش وام نهضت ملی مسکن علاوه بر حل مشکل اصلی پیش خریداران در این پروژه، بخشی از مساله سازنده ها را نیز از نظر تطبیق بیشتر منابع مالی تامین شده با هزینه های ساخت حل می نماید، اما تورم شتابان ساخت مساله دیگری است که سازنده ها با آن روبه رو هستند و مادامی که این موضوع حل نگردد، مشارکت در ساخت پروژه های ملی از ناحیه ساختمانی ها افزایش پیدا نخواهد نمود.
به این ترتیب سیاستگذار باید کلید دومی را هم برای باز کردن قفل ابرپروژه مسکن دولتی به کار بگیرد و آن مهار انتظارات تورمی است؛ کمااینکه در بازار طبیعی مسکن نیز به علت اینکه ساخت و ساز رکود عمیق حداقل شش ساله را تجربه می نماید و تیراژ ساخت مسکن در این مدت به نصف شرایط طبیعی بازار سرمایه گذاری ساختمانی سقوط نموده است، شرایط برای پاسخگویی به احتیاج مسکن متقاضیان خرید مسکن در استطاعت فراهم نیست.
افزایش هزینه های ساخت و تورم مسکن در پی آن تحت تاثیر این پارامتر و موضوعات دیگری مثل تورم عمومی و انتظارات تورمی حاکم در بازار های مختلف سبب شده سازنده ها از فعالیت در بازار سرمایه گذاری ساختمانی دلسرد شوند؛ چراکه با توجه به فاصله زیاد قدرت خرید و قیمت مسکن، امید ندارند بتوانند پس از تکمیل واحد های مسکونی، آن ها را به سادگی در بازار بفروشند.
همین مساله به شکلی دیگر درباره سازنده هایی که قابلیت فعالیت در پروژه مسکن سازی میلیونی را دارند، صدق می نماید؛ به این ترتیب که آن ها نمی دانند پس از ورود به پروژه چگونه باید از عهده اجرای آن با قیمت ثابت در شرایط تورمی بر بیایند. به این ترتیب انتظارات تورمی را می توان موتور پرقدرتی که عامل انواع ویرانی ها در بخش مسکن بوده است، معرفی کرد و با این وصف کلید دوم حل مشکل نهضت ملی مسکن، مهار انتظارات تورمی خواهد بود.
بدبینی نسبت به آینده قیمت ها، بیش از چهار سال است که بازار مسکن را به پناهگاه دارایی ها تبدیل نموده و باعث وضع موجود شده است؛ بنابراین سیاستگذار برای راهنمایی بازار مسکن به مسیر درست، رونق ساخت و افزایش مشارکت سازنده ها در اجرای پروژه های نهضت ملی مسکن، چاره ای به جز خاموش کردن موتور تورم ساز ندارد. البته این کلید در دست یک وزارتخانه نیست، بلکه مجموعه دولت و شرایط موثر بر تصمیمات دولت است که می تواند موتور انتظارات را خاموش و تورم را در بازار های مختلف مهار کند.
منبع: فرارو